14 aug. 2015

Köpa bostad i Frankrike

När jag tittar i bloggens besöksstatistik så ser jag lite förvånat att mitt gamla inlägg "Att äga ett utlandsboende" får oproportionerligt många träffar med tanke på att det publicerades redan i februari.

Tittar jag på de sökord som använts så inser jag att majoriteten av besökarna vill ha information och tips om vad man ska tänka på när man köper en bostad i Frankrike och det var ju inte riktigt det mitt ursprungliga inlägg handlade om.

Så tips och erfarenheter kommer här...


När man promenerar genom en större stad i Frankrike så går det inte att missa att det alltid finns ett apotek, en frisör eller en mäklarfirma inom synhåll. Om grekernas nationalsport är skattesmitning så är fransosernas fönstershoppande av bostäder.

Om man är en seriös spekulant så finns det ett litet problem med fönstershoppandet - många av objekten är lockvaror och är sålda sedan länge men det får du reda på först när du är inne i butiken då de snabbt sätter klorna i dig.

Enklare, men med samma förutsättningar som med fönstershoppning med att många av objekten redan är sålda, är att först skanna av marknaden på SeLonger för att få en bild över prisläge och utbud. Efter lite tid på SeLonger så ser man även att många mäklare säljer samma objekt till lite olika pris - I Frankrike ger man inte en mäklare en exklusiv rätt att sälja din bostad utan man går till flera för att få en större exponering.

Visningar
Visningar av intressanta objekt fungerar lite annorlunda än här hemma. Det är väldigt sällan det är publika och gemensamma visningar utan mäklaren tar kontakt med säljaren för att boka in en privat visning för den intresserade spekulanten. Om man är nere över en weekend med syfte att fysiskt titta på intressanta objekt blir man snabbt besviken då det är en tidsödande aktivitet.

Tricket är att anlita en agent. En agent, ofta själv en mäklare, syr ihop ett antal visningar enligt dina premisser och önskemål. Fördelen är att agenten presenterar objekt från ett flertal mäklare så utbudet är mycket större och med lite framförhållning så kan man damma av ett flertal visningar under en dag. Och fiffigast av allt - du behöver inte betala för agenten!

Vid en eventuell affär så delar agenten och mäklaren på arvodet som säljaren betalar!

Pris
Bostadsmarknaden är betydligt sundare än i Sverige. Det där med lockpriser och sjuka budgivningar som många gånger höjer priset med ytterligare 25% för en stackars Stockholmsbo existerar inte i Frankrike. Det är väldigt ovanligt att det blir någon form av budgivning som vi är vana vid. Om man väljer att betala det pris bostaden är utsatt för så är den din - trevligt va?

Även om många mäklare inte nämner det så finns det oftast en liten prutmån på det angivna priset - testa att lägg ett bud som understiger utgångspriset med 5-6% så går affären sannolikt igenom. Att pruta mer än 10% ses som rätt ohyfsat och då är det bättre att titta på andra alternativ.

Finansiering
Generellt sätt så ställer franska banker högre krav än vad vi kanske är vana vid från här hemma. Oftast krävs det en högre kontantinsats, amorteringskrav och lånet har oftare kortare löptider än vad vi är vana vid. Om man som jag tycker att det är rätt trist att amortera i rådande ränteläge så finns naturligtvis alternativet att låna i en svensk bank där förhandlingsutrymmet är lite större - flera av de svenska storbankerna är representerade i Frankrike.

En annan sak som många glömmer bort är att man faktiskt får nyttja det fantastiska ränteavdraget (30% på räntekostnaden upp till 100 000 kronor och 21% på överstigande belopp) - detta trots att du köpt en fransk bostad och har lån i en fransk bank - Sverige är fantastiskt...

En annan rätt fiffig grej med en svensk bank är att de är vana vid hanteringen av "bolånelöften" och det är något som fransoserna inte hört talas om. I köpeavtalen finns det en klausul som säger att köpet går tillbaka om inte låntagaren får nödvändiga lån och det är ju något man kan skriva bort med ett lånelöfte (och då ge lite utrymme till ytterligare prutning av slutpriset)..

Köpet
När man väl har hittat sin bostad och om priset är ok så tecknar man ett preliminärt köpeavtal, ”Compromis de Vente”. I avtalet framgår alla villkor i överlåtelsen och i samband med detta så betalar köparen en handpenning på normalt 10% av köpeskillingen.

Avtalet är bindande men köparen har två "ångerveckor" om man förhastat sig och vill dra tillbaka köpet.

Innan man tecknar ett Compromis så är det lämpligt att anlita en besiktnings- och värderingsman som går igenom bostaden. Förutom en extra trygghet så brukar banken kräva att det. Kostnaden brukar landa på några hundra euro...

Nu brukar det gå två, tre månader innan nästa fas drar igång. Under den här perioden så brukar fransmännen ansöka om lån men det är ju något vi svenskar redan har fixat genom ett "bolånelöfte".

Alla överlåtelser i Frankrike hanteras av notarier och det är en yrkesgrupp det finns mängder av i Frankrike (känns som ett slugt karriärsval). Banken har sin, säljaren har sin egen och du som köpare har din och alla tar bra betalt för sina tjänster. Som ytis så har man sällan någon "husnotarie" och då kommer mäklaren vara dig behjälplig att skaffa fram en vettig notarie som bevakar dina intressen.

Notariekostnaden kommer man inte undan och för nyproduktion så uppgår kostnaden till 2-3% av köpeskillingen och för ett befintligt objekt 7-8%. Det är du som köpare som står för notariekostnaden men det är inte så att notarien enkom roffar åt sig alla surt förvärvade slantar utan alla skatter och avgifter ingår i beloppet.

Och jag behöver väl inte nämna att begreppet "bostadsrätt" är en svensk företeelse - köper du en lägenhet i Frankrike så köper du faktiskt en andel i huset och inte någon besittningsrätt.

Själva överlåtelsen sker på notariens kontor och det kan vara en rätt blodtryckshöjande aktivitet. Förutom notarie, mäklare, säljare, köpare och eventuella sekreterare, jurister och översättare så tar det flera timmar innan det slutgiltiga avtalet, ”Acte authentique de vente”, är påkritat.

För vår del så var vi säkert tio personer i notariens kontor och det var svårt att hålla sig för skratt när vi för hand skulle skriva av vissa paragrafer för att säkerställa att vi verkligen förstått - själv hade jag ingen aning om vad jag skrev och hade mest ett mindre helvete att få alla fnuttar på rätt plats...


Övriga kostnader
När köpet väl är genomfört så ska det tecknas försäkringar, el, vatten och annat. Det kan vara ett smärre helvete om man inte behärskar språket så försök att få din agent eller mäklare att hjälpa dig..

Bostadsägare i Frankrike betalar även två typer av fastighets- och boendeskatter, Tax Fonciere och Taxe d'Habitazione. Beloppen varierar rätt rejält beroende på bostadens storlek, läge och region. En liten men attraktiv lägenhet i Nice kostar ca €2000 årligen i skatt men den summan kan variera rätt rejält.

Efter att ha pratat med kollegor som har lägenheter i Spanien eller i Italien så har jag förstått att förfarandet är rätt lika som att köpa en lägenhet i Frankrike.

Ovanstående är en extremt grov sammanfattning och naturligtvis går det att brodera ut detta i det oändliga..

14 kommentarer:

  1. Tack för ett informativt inlägg!

    Och trevlig helg önskar
    -Johanna

    SvaraRadera
  2. Fortsätt med dina inlägg i samma stil, en helt underbar jargong!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack Johanna och Anonym för trevliga kommentarer.

      Mvh//Cm

      Radera
  3. Jag gillar systemet du beskriver även om det verkar ha sina egna quirks. Verkar mer sunt på många sätt.

    Hur var det med språket, kunde ni nog bra franska för att kunna kommunicera med mäklare, agenter och notarier eller var ni tvungna att hitta översättare eller yrkesmän som talade svenska eller engelska och kunde förklara för er?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Visst har systemet sina quirks..
      Även om jag ofta hackar på Sverige så är det helt underbart obyråkratiskt här jämfört med Frankrike.

      Fru Chansar mest har sin skolfranska och en annan kunde inte ett ord när vi köpte.
      Räddningen är att hitta agenter och mäklare som pratar engelska eller svenska.

      Det finns rätt många svenska mäklare men se till att inte anlita någon som aktivt specialiserar sig på oss utlänningar för då är det alltid mycket dyrare.

      Mvh//Cm

      Radera
  4. Toppen! Verkligen läsvärt.

    Vi har varit på lite bomässor och liknande. En sak jag funderar på är att transaktionskostnaden verkar ticka iväg till kanske 10 procent av priset. Innebär det att fransmän inte flyttar så ofta och i praktiken att det är ganska kostsamt att välja om efter det första köpet?

    En annan fråga många franska bostäder verkar ligga ut rätt länge. Hur ska man ha en aning om det är rätt pris när det inte är någon vettig budgivning? På det sättet är ju det svenska systemet tilltalande. Priset sätts på en marknad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack Gottodix!

      Det är brukligt att man räknar med en schablon på 7,5 procent och med 10 procent så har man duktiga marginaler (för nyproduktion så är det drygt halva procentsatsen).

      Jag tror rörligheten i Frankrike är större än i Sverige. I mitt inlägg så bommade jag att nämna att i Frankrike betalar man ingen reavinstskatt vid försäljning av sitt primärboende utan endast på fritidshus.

      Många av bostäderna är säkert redan sålda och ligger bara ute som lockvaror - tyvärr är det ett utbrett fenomen i Frankrike. I "turistiga" områden som Nice så ägs nästan 30% av bostäderna av icke permanentboende. Det kan vara utlänningar, sådana som vi, eller fransmän med sommarstället på Rivieran. Som jag upplever det så är det många av dem som direkt efter köpet slänger ut bostaden till försäljning med ett rejält tilltaget pris - går det så går det.

      Vid seriösa försäljningar (vilket de flesta är) så brukar priset rätt snabbt justeras ned till ett normalt marknadspris (gå in på SeLonger så ser du att priset på många bostäder har justerats ned med tiden).

      Fördelen med det Franska systemet är att man vet att man får bostaden till det utsatta priset vilket är en rätt skön känsla.

      Mvh//Cm

      Radera
    2. En annan fördel är läget. Bostäder i Nice ligger betydligt närmare Medelhavet än de här hemma :)

      Själva köp- och säljprocessen kännsa väldigt kontrollerad, som du beskriver den. Det verkar bra när man kommer någon annanstans ifrån.

      Radera
  5. Hur ser kommunikationerna ut vidare ned till kontinenten? Tänker att Nice borde väl ha en relativt stor flygplats? Jag försöker få mina föräldrar att förstå att de borde bo utomlands när de går i pension (om ett par år). De är väldigt intresserade av mat och vin. Frankrike är ju ganska centrerat geografiskt sett så de borde lätt kunna ta sig vidare till olika restauranger därifrån... Kan man tycka.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Therese,

      Trots att Nice är Frankrikes femte största stad så är Nice utrikesterminal förvånansvärt liten och urtrist.
      Den är dock vältraffikerad och det är inga problem att ta sig vidare till andra destinationer.

      Men man behöver inte flyga för att ta sig runt - Italien är 40 minuter bort och tar man hyrbil så är man i Spanien på 5-6 timmar.
      Tågförbindelserna är utmärkta och vill man åka båt så går det dagligen färjor till Korsika.

      Nu är jag kanske inte helt neutral men när det kommer till mat och dryck så är Frankrike överlägset.
      Runt Nice finns det ett gäng Michelinkrogar.
      Enligt mitt tycke är dock Bourgogne helt överlägset när det kommer till mat och dryck.

      Mvh//Cm

      Radera
  6. Tack så mycket för denna information Chansar mest!

    Vad är din bild av områden som är "up-and-coming" där den största prisstegringen inte redan har varit och som en värdeinvesterare skulle titta på?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej och tack för din kommentar!

      Tyvärr så vågar jag inte gissa men generellt så föll bostadspriserna något under 2014 även om det regionalt är stora skillnader.

      http://www.french-property.com/news/french_property_market/house_prices_2014_fnaim

      Mvh//Cm

      Radera
  7. Hyr, för guds skull, hyr! Köpa bostad i ett land man inte känner, på ett språk man inte hanterar, för en livsstil man inte har prövat, på en plats man inte känner till är så oförsiktigt att jag baxnar. Hyr en månad eller ett år först, priserna går inte upp i Nice så det är inte svårare att hitta hyrkontrakt än köpebostad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är naturligtvis betydligt billigare att hyra bostad om man endast kan nyttja bostaden några veckor om året. Att hyra ut är inte så enkelt som många tror vilket jag nämnde i mitt ursprungliga inlägg.

      Men många med mig vill kanske "hedgea" en smula och redan nu komma in på bostadsmarknaden.
      Nu har inte bostadspriserna gått upp lika mycket som i Sverige men som alltid så brukar fastighetsinvesteringar vara rätt klokt över tiden.

      Mvh//Cm

      Radera