Köpa bostad i Frankrike

När jag tittar i bloggens besöksstatistik så ser jag lite förvånat att mitt gamla inlägg "Att äga ett utlandsboende" får oproportionerligt många träffar med tanke på att det publicerades redan i februari.

Tittar jag på de sökord som använts så inser jag att majoriteten av besökarna vill ha information och tips om vad man ska tänka på när man köper en bostad i Frankrike och det var ju inte riktigt det mitt ursprungliga inlägg handlade om.

Så tips och erfarenheter kommer här...

När man promenerar genom en större stad i Frankrike så går det inte att missa att det alltid finns ett apotek, en frisör eller en mäklarfirma inom synhåll. Om grekernas nationalsport är skattesmitning så är fransosernas fönstershoppande av bostäder.

Om man är en seriös spekulant så finns det ett litet problem med fönstershoppandet - många av objekten är lockvaror och är sålda sedan länge men det får du reda på först när du är inne i butiken då de snabbt sätter klorna i dig.

Enklare, men med samma förutsättningar som med fönstershoppning med att många av objekten redan är sålda, är att först skanna av marknaden på SeLonger för att få en bild över prisläge och utbud. Efter lite tid på SeLonger så ser man även att många mäklare säljer samma objekt till lite olika pris - I Frankrike ger man inte en mäklare en exklusiv rätt att sälja din bostad utan man går till flera för att få en större exponering.

Visningar
Visningar av intressanta objekt fungerar lite annorlunda än här hemma. Det är väldigt sällan det är publika och gemensamma visningar utan mäklaren tar kontakt med säljaren för att boka in en privat visning för den intresserade spekulanten. Om man är nere över en weekend med syfte att fysiskt titta på intressanta objekt blir man snabbt besviken då det är en tidsödande aktivitet.

Tricket är att anlita en agent. En agent, ofta själv en mäklare, syr ihop ett antal visningar enligt dina premisser och önskemål. Fördelen är att agenten presenterar objekt från ett flertal mäklare så utbudet är mycket större och med lite framförhållning så kan man damma av ett flertal visningar under en dag. Och fiffigast av allt - du behöver inte betala för agenten!

Vid en eventuell affär så delar agenten och mäklaren på arvodet som säljaren betalar!

Pris
Bostadsmarknaden är betydligt sundare än i Sverige. Det där med lockpriser och sjuka budgivningar som många gånger höjer priset med ytterligare 25% för en stackars Stockholmsbo existerar inte i Frankrike. Det är väldigt ovanligt att det blir någon form av budgivning som vi är vana vid. Om man väljer att betala det pris bostaden är utsatt för så är den din - trevligt va?

Även om många mäklare inte nämner det så finns det oftast en liten prutmån på det angivna priset - testa att lägg ett bud som understiger utgångspriset med 5-6% så går affären sannolikt igenom. Att pruta mer än 10% ses som rätt ohyfsat och då är det bättre att titta på andra alternativ.

Finansiering
Generellt sätt så ställer franska banker högre krav än vad vi kanske är vana vid från här hemma. Oftast krävs det en högre kontantinsats, amorteringskrav och lånet har oftare kortare löptider än vad vi är vana vid. Om man som jag tycker att det är rätt trist att amortera i rådande ränteläge så finns naturligtvis alternativet att låna i en svensk bank där förhandlingsutrymmet är lite större - flera av de svenska storbankerna är representerade i Frankrike.

En annan sak som många glömmer bort är att man faktiskt får nyttja det fantastiska ränteavdraget (30% på räntekostnaden upp till 100 000 kronor och 21% på överstigande belopp) - detta trots att du köpt en fransk bostad och har lån i en fransk bank - Sverige är fantastiskt...

En annan rätt fiffig grej med en svensk bank är att de är vana vid hanteringen av "bolånelöften" och det är något som fransoserna inte hört talas om. I köpeavtalen finns det en klausul som säger att köpet går tillbaka om inte låntagaren får nödvändiga lån och det är ju något man kan skriva bort med ett lånelöfte (och då ge lite utrymme till ytterligare prutning av slutpriset)..

Köpet
När man väl har hittat sin bostad och om priset är ok så tecknar man ett preliminärt köpeavtal, ”Compromis de Vente”. I avtalet framgår alla villkor i överlåtelsen och i samband med detta så betalar köparen en handpenning på normalt 10% av köpeskillingen.

Avtalet är bindande men köparen har två "ångerveckor" om man förhastat sig och vill dra tillbaka köpet.

Innan man tecknar ett Compromis så är det lämpligt att anlita en besiktnings- och värderingsman som går igenom bostaden. Förutom en extra trygghet så brukar banken kräva att det. Kostnaden brukar landa på några hundra euro...

Nu brukar det gå två, tre månader innan nästa fas drar igång. Under den här perioden så brukar fransmännen ansöka om lån men det är ju något vi svenskar redan har fixat genom ett "bolånelöfte".

Alla överlåtelser i Frankrike hanteras av notarier och det är en yrkesgrupp det finns mängder av i Frankrike (känns som ett slugt karriärsval). Banken har sin, säljaren har sin egen och du som köpare har din och alla tar bra betalt för sina tjänster. Som ytis så har man sällan någon "husnotarie" och då kommer mäklaren vara dig behjälplig att skaffa fram en vettig notarie som bevakar dina intressen.

Notariekostnaden kommer man inte undan och för nyproduktion så uppgår kostnaden till 2-3% av köpeskillingen och för ett befintligt objekt 7-8%. Det är du som köpare som står för notariekostnaden men det är inte så att notarien enkom roffar åt sig alla surt förvärvade slantar utan alla skatter och avgifter ingår i beloppet.

Och jag behöver väl inte nämna att begreppet "bostadsrätt" är en svensk företeelse - köper du en lägenhet i Frankrike så köper du faktiskt en andel i huset och inte någon besittningsrätt.

Själva överlåtelsen sker på notariens kontor och det kan vara en rätt blodtryckshöjande aktivitet. Förutom notarie, mäklare, säljare, köpare och eventuella sekreterare, jurister och översättare så tar det flera timmar innan det slutgiltiga avtalet, ”Acte authentique de vente”, är påkritat.

För vår del så var vi säkert tio personer i notariens kontor och det var svårt att hålla sig för skratt när vi för hand skulle skriva av vissa paragrafer för att säkerställa att vi verkligen förstått - själv hade jag ingen aning om vad jag skrev och hade mest ett mindre helvete att få alla fnuttar på rätt plats...

Övriga kostnader
När köpet väl är genomfört så ska det tecknas försäkringar, el, vatten och annat. Det kan vara ett smärre helvete om man inte behärskar språket så försök att få din agent eller mäklare att hjälpa dig..

Bostadsägare i Frankrike betalar även två typer av fastighets- och boendeskatter, Tax Fonciere och Taxe d'Habitazione. Beloppen varierar rätt rejält beroende på bostadens storlek, läge och region. En liten men attraktiv lägenhet i Nice kostar ca €2000 årligen i skatt men den summan kan variera rätt rejält.

Efter att ha pratat med kollegor som har lägenheter i Spanien eller i Italien så har jag förstått att förfarandet är rätt lika som att köpa en lägenhet i Frankrike.

Ovanstående är en extremt grov sammanfattning och naturligtvis går det att brodera ut detta i det oändliga..